1/3
11.09.2013
BV Konzept Neuherbergstrasse 2
Sehr geehrter Herr Kilic,
das beiliegende Konzept strebt eine maximale Ausnutzung des Bebauungsplans an.
Das Gebäude sollte ansprechend sein und die Straßenecke deutlich prägen. Von einem Terrassenhaus rate ich aus mehreren Gründen ab:
Die Erschließung wird ungünstig (Laubengang), die Wohnungen sind einseitig belichtete,
die Terrassen teuer und schadensanfälliger als bautechnisch einwandfreier vorgehängter Balkone.
Schließlich steigen die Baukosten, da jedes Geschoss anders ist, und eine Bankbewertung wird schwieriger.

Das Ergebnis meiner Überlegungen ist daher wie folgt:
A) Mietflächen:
1. – 3. Geschoss für Wohnen: Die Geschosse werden jeweils mit 410 m² BGF (Maximalflächen gem. Bebauungsplan) geplant,
was für je 6 optimal belichtete Wohnungen und ein zentrales Treppenhaus reicht, gesamt 18 Wohnungen.
Vermieden wurden keine Laubengänge oder sonstige unübersichtlichen Erschließungen). Die großen Balkone kommen zu den noch dazu.
Statt 6 Wohnungen pro Geschoss mit 40 m², 50 m² und 65 m² sind auch 8 kleinere Wohnungen mit 40 m² pro Geschoss möglich.
Die 8 Wohnungen gehen eher in Richtung Singles oder Studenten. Studentenwohnungen setzen eine Widmung im Grundbuch voraus.
– Dachgeschoss: Hier sind 3-4 Wohnungen auf 250 m² BGF möglich, eine Abweichung zum Bebauungsplan vorausgesetzt (siehe unten).

– Erdgeschoss: Hier entstehen im Rahmen de Maximalfläche gem. Bebauungsplan 260 m² Gewerbefläche, sowie getrennte Eingänge für Saal- und Wohngeschosse.
Der Saaleingang soll von der Straßenseite her erfolgen, der Wohnungszugang von Norden.
– Untergeschoss: Hier ist ein 500 m² großer, teilbarer Versammlungssaal mit flachen Gewölben gestaltet.
Lt. Versammlungsstättenverordnung rechnet man 1 Besucher/m² Saalfläche = 500 Besucher.
Hinzu kommen Nebenräume (WCs, Küche) und eine Tiefgarage mit 22 Stellplätzen.
Der Saal ist über Lichtgräben erhellt, die mit begehbaren Gitterrosten abgedeckt sind. Die erforderlichen 2. Rettungstreppen liegen dort.
Diese Untergeschossnutzung setzt eine Abweichung vom Bebauungsplan voraus (siehe unten).

Sie hätten also minimal 18 Wohnungen in den Normalgeschossen und 3 im Dach – gesamt 21 Wohnungen -,
Maximal bei 8 kleineren Wohnungen pro Geschoss und 4 im Dach 28 Wohnungen.

Im Erdgeschoss könnte alternativ noch eine Wohnung angeordnet werden. Es bewegt sich also zwischen 21 und 29 Wohnungen.
Es ist vor allem auch eine Frage der Möglichkeit, erforderliche Stellplätze unterzubringen.

B) Stellplätze:
– Wohnungen: 1 Stellplatz/Wohnung, bzw. bei Studentenwohnungen 1 Stellplatz/5 Apartments.
Bei normalem Wohnen kommen damit je nach Dachausbau 21 Stellplätze bis 22 Stellplätze zusammen, bei Studentenwohnungen 6 Stellplätze.
Hier ist keine Reduktion oder Ablöse möglich.
– Saal: 1 Stellplatz/10 Besucher = 50 Stellplätze. Auf begründeten Antrag kann u. U. auf 75% reduziert werden = 38 Stellplätze.
Ablöse fällt aber an.
– Gewerbe: Bei 1 Stellplatz/50 m² Gewerbefläche 5 Stellplätze. Auf begründeten Antrag kann u. U. auch hier auf 75% reduziert werden = 4 Stellplätze.
Ablöse fällt an.
Mit Doppelparkern aber ohne ein zweites Garagengeschoss, können maximal 44 Stellplätze in der Tiefgarage untergebracht werden.
Nach der Ermittlung werden für den Saal 38 Stellplätze benötigt, also bleiben für die Wohnungen nur noch 6 übrig,
was genau den erforderlichen Stellplätzen für Studentenwohnungen entspricht.
Für das Gewerbe müssten die 3 Stellplätze als Abweichung oberirdisch beantragt werden – Platz genug gibt es ja,
der allerdings im Bebauungsplan nicht für Parken vorgesehen ist.

C) Außenbereich:
Im Bereich des jetzigen Parkplatzes ist der für die Wohnungen erforderliche Spielplatz vorgesehen, sowie die drei Gewerbestellplätze;
ebenso einen Schallschutzzaun gem. Bebauungsplan.

D) Behörde/LBK:
Am 05.09.2013 habe ich das Projekt bei der Lokalbaukommission (LBK) mit Herrn Loh durchgesprochen
(er sitzt zwar nicht „oben“, ist aber verfahrenskonform die erste Anlaufstelle). Baurechtlich erscheint die Planung unproblematisch.
Planungsrechtlich geht sie deutlich über die Grenzen des Bebauungsplanes hinaus.
Am meisten Fragen wirft erwartungsgemäß die Saalnutzung auf. Es sind insgesamt aber mehrere Befreiungen von geltenden Richtlinien notwendig,
die in diesem Fall aber möglich erscheinen.
Der Bebauungsplan wird auf Grund seines Erstellungsdatums noch nach der alten, damals gültigen Baunutzungsverordnung (Stand 1977) ausgelegt.

Diese legte in §20 ins-besondere noch ohne Alternativen fest, dass Aufenthaltsräume
in Nicht-Vollgeschossen – also Keller und Dach – einschließlich Treppen und Wände auf die GFZ mitzurechnen sind.
Damit würden weder der Saal mit Küche und Nebenräumen, noch die Dachgeschosswohnungen möglich sein.

Sie müssten auf 2 Geschosse verzichten. Daher muss eine Befreiung mit Bezug auf die aktuelle Baunutzungsverordnung beantragt werden,
in der die genannten Ausnahmen möglich sind.

– Für das oberirdische Parkieren fürs Gewerbe muss ebenfalls eine Befreiung beantragt werden
– Ebenso müssen für die großen Lichtschächte mit den Fluchttreppen und die Nebenräume im Untergeschoss ein Befreiung beantragt werden.

Positiv wird gesehen, dass Sie als eingetragener Verein den Saal als gemeinnützige und soziale Aktivitäten brauchen.

Auch eine Belebung der großen Kreuzung erscheint stadtplanerisch sehr sinnvoll.
Allerdings muss die Argumentation wohlüberlegt und ausformuliert sein, insbesondere, mögliche Nachbareinwände schon jetzt bedacht und mit
entsprechenden Argumenten entkräftet werden. Hierzu gehören v.a. die Besucherfrequenz und damit Lärm. Herr Loh hält die Planung für durchsetzbar,
eine schlüssige Argumentation vorausgesetzt.
Seine Aussagen sind allerdings unverbindlich. Das hängt an der neuen Arbeitsteilung in der LBK mit einer eigenen Beratungsstelle.
Die Teams der Stadtbezirke können nicht mehr direkt angesprochen werden. Herr Loh rät bei diesem Projekt dringend, durch „Antrag auf Vorbescheid“,
in dem alle kritischen Fragen gestellt werden, verbindliche Aussagen und damit Planungssicherheit herbeizuführen.
Dies ist nur im Rahmen eines solchen Verfahrens möglich, niemals mündlich. Die Laufzeit dafür beträgt ca. 3-4 Monate.

E) Kosten:
Nach den BKI-Werten liegt das Gebäude für Kostengruppen 300/400 mit 1.900 m² Bruttogeschossfläche Wohnen/Gewerbe + 600 m² Saal + Lichtgräben à 950 €/m²
bei grob 2.350.000 € brutto, die Tiefgarage mit 600 m² à 750 €/m² bei 450.000 € Baukosten, zusammen 2.800.000 € brutto.

Die Baunebenkosten Kostengruppe 700 (Honorare, Finanzierung, Versicherung, Behörden etc.) sind darin nicht beinhaltet.
Dies betrifft die Kosten unserer Planung des Antrags auf Vor-bescheid, der sich mit den genannten Baukosten
(vollständige Grundlagenermittlung, einen halber Vorentwurf, kein Entwurf und die halbe Baueingabe)
bei pauschaliert 16.500,00 € netto, 19.635,00 € brutto. Damit besteht dann Planungssicherheit.
Wie gesagt, geht es um eine stringente Konzeption und Begründung, wofür eine genaue Vorplanung des unterirdischen Saals mit Rettungswegen erforderlich ist.
Es wird nicht ganz einfach sein, eine um die Hälfte vergrößerte Ausnutzung des Bebauungsplans „durchzubekommen“.

Hinzu kommen in dieser Kostengruppe noch Vorstatik und Brandschutzuntersuchung,
wofür Sie z.B. bei IB Altmann + Littek bestens bedient wären.
Die Erschließungskosten Kostengruppe 200 liegen bei einem aktuellen vergleichbaren Wohnungsbau bei 50.000 €,
das hängt aber auch maßgeblich an der Stellplatzablöse – und ist für die Planer auch nicht honorarwirksam.
Mit freundlichen Grüßen
Hannes Rössler
Anlage: Planskizzen